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好比两军交战，当敌方势大时，己方坚壁清野，固城自守，避不交兵。
当敌人粮草用尽，人疲马乏时，再主动出击，一举取胜。
无疑，避实击虚是以最小的代价换取最大胜利的良法，比咬紧牙关、浴血拼杀不知要高明多少。
李嘉诚的判断没有错。
置地在完成对港灯的收购后，形势便急转直下。
置地在香港的急速扩张，耗尽它的现金资源，不得以只得向银团大笔贷款，使其负债额高达160亿港元。
本来以置地的实力来说，大举负债不是问题，只要地产市道尚佳，经济前景明朗，坐拥中区地王的怡置系就不愁没钱赚。
然而，当时中英两国就香港问题在北京谈判，英国首相撒切尔夫人表现不佳，使香港人对未来的信心大减。
香港出现了移民潮，移民连资金一道卷走，汇率大跌，港人纷纷抛出港币套取外币。
再加上欧美日本经济纷纷陷入衰退之中，更使得香港商界为愁云惨雾所笼罩——地产市道滑落，兴建的楼宇由俏转滞，这一切终于使地产大王置地陷入困境，手头的楼宇由奇货可居变成有价无市，欠银团的贷款不仅无法偿还，光利息一年就等于赔掉一座楼宇。
1983年，地产市场全面崩溃，置地陷入空前危机。
1983年财政年度，置地出现13亿港元的亏损。
作为怡和旗舰的置地把母公司怡和也拖下泥淖，使怡和在同期财政年度盈利额暴跌80％。
怡和大股东凯瑟克家族再也坐不住了，于是便向纽壁坚“兴师问罪”
，在怡和置地大班宝座上坐了8年之久的纽璧坚无奈之下，只好准备下台。
1983年9月9日晚，纽璧坚宣布辞去怡和、置地两家公司的董事局主席职务。
1984年1月1日，纽璧坚又辞去董事职务，无比伤感地离开了他服务了30年之久的怡和洋行。
此时的李嘉诚，密切关注着怡和的一举一动。
那时马世民尚未正式加盟长实系和黄，但两人接触频繁，常坐在一起研究马世民服务过14年的怡和。
马世民认为，怡和高层一直患有“恐共症”
，这是他们的致命弱点。
此时，置地陷入困境，马世民极力建议李嘉诚从置地手中夺得港灯。
李嘉诚也早有此意，但他奉行“将烽火消弭于杯酒之间”
的战略，主张以谈判的温和方法购得。
在纽璧坚辞职前，李嘉诚曾向纽璧坚提出收购港灯，遭纽壁坚拒绝。
那时，纽璧坚的大班地位已岌岌可危，他不想在自己任上失去九龙仓，又失去港灯。
尽管他也知道，出售港灯乃两全之计，而且这也是早晚的事，但他依然不甘心。
纽璧坚辞职后，由西门·凯瑟克接手怡和，置地的管理大权，同时接管了前任留下的累累债务。
西门于1942年生于英国温切斯特市，少年时就读于全英著名的伊顿公学，毕业后进入世界名校剑桥三一学院。
但西门仅读了一年大学就烦了，他别出新裁举行了一场别开生面的葬礼。
他躺在棺材中，由同学抬出校门，从此永别了全球学子心神向往的剑桥大学。
西门如此玩世不恭，令他父亲威廉暴跳如雷，认为这个儿子“孺子不可教也。”
西门的叔父约翰和哥哥亨利·林德利都曾多年担任怡和大班。
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