天才一秒记住【棍子文学网】地址：https://www.exowx.net
“对于上面说的第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任；上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。”
没想到租个房还有这么多问题，看来把一个公司做起来，真的不是那么容易的，方方面面的事太多。
“还有吗？”
我继续问道。
“商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：”
凌云继续说道。
“第一，明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。”
“第二，解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。”
“第三，明确租赁期满时，装修、添附的处置方式”
凌云说完看着我，眨眨眼又继续道，“因商铺经营的特殊性，对于水、电、气等均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合在同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人免责解除合同的权利。”
我若有所思的点着头。
“租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括，登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效。”
“经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。
“因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。
另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。”
“也就是说，登记备案还是很有必要的”
我问道。
“那是当然，公司就要规范，就要注重细节。”
接着她又说，“商铺市场中经常会遇见许多，二房东，三房东，的情形，这其中就存在转租的问题。”
“俗称的转租其实涵盖了法律规定的两种变更方式，转租和承租权转让，依法律规定，转租是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而承租权转让是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人（这里的出租人是业主）建立租赁关系。”
“在这两种形式下，需要注意转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重潜心租赁合同，也需要征得出租人同意。”
“原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律保护。”
“建议你在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。
“商铺租赁合同牵涉问题较多，涉及合同金额较大，对此类合同应谨慎签订，我一会和你一起去把关，以免合同履行过程中出现纠纷引起诉讼，更是得不偿失。”
“你早就打算和我一起去的啊”
我问道。
“是啊，我是公司法务啊，签合同本就是我的工作，我还可以做你的秘书，保镖，你看，我做你女人，你不亏吧。”
我不想接凌云的话，问道“租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，合同怎么体现。”
凌云恨了我一眼，还是说道，“完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护。”
“出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。”
“即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当履行租赁合同，否则，新业主应当承当租赁合同中的违约责任。”
“哦，原来是这样的，那如果拆迁，自然灾害，人为灾害这些呢”
我为了转移话题，也是拼了，继续问道。
感觉凌云脸上有些变化却欲言又止，最后还是说道，“致远，你喜欢我吗？”
我和凌云对视着，今天插了太多的话题，我知道躲不过去了，最主要我是喜欢她的，不光我，我估计是男人都会喜欢这样的天之骄女，我答道，“喜欢的。”
“有多喜欢，凌云脸上露出了久违的微笑，”
问道。
“凌云，给我点时间好吗？我也不知道怎么的，就是觉得别扭，觉得不好意思，但是我是真的喜欢你的，如果不是先遇到宁静，我肯定会爱上你。”
我刚说完脸就红了起来。
凌云若有所思的问道“有宁静你就不会爱上我了？”
本章未完，请点击下一章继续阅读！若浏览器显示没有新章节了，请尝试点击右上角↗️或右下角↘️的菜单，退出阅读模式即可，谢谢！