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信贷催化之下，中国房价飙升自2002年开始，2003年迅速上涨的趋势已经非常明显了。
房价涨幅震惊了国人，人们终于开始意识到原来房地产价格涨幅可以这么快。
最重要的是当下。
如此涨幅，相当一部分人认为房价已经到头了，不但不可能再涨，反而很快就会下跌。
更有人认为，2003年前如此便宜都没有上车，上涨之后上车岂不是很亏？当下已经亏了，还不想承认？不懂得敬畏，希望市场按照自己的想法运行，最终逆势而动，失误也就在所难免。
判断一个城市的房地产价格，任泽平曾经提到过一个方法：短期看金融，中期看政策，长期看人口。
这种说法有一定道理，但还是有点学术化了。
看待一个城市的房价不需要分短期、中期、长期，只需要看准当下，当下最重要的是房地产信贷政策：如果房地产信贷政策放松，短期内就会迅速上涨，等到中期和长期黄花菜都凉了。
从金融属性来讲，房地产之供需，很大程度上是货币供需决定，而不决定于房屋库存、土地供应。
还有一个方法判断当期市场供需，如果新房市场供应以大户型为主，请别轻易幻想房价会下跌；只有小户型成为新房主流，房地产市场供需才可能趋向于饱和。
只要市场供应以大户型为主，就证明这种产品还是奢侈品，旧时王谢堂前燕，还没有飞入寻常百姓家。
2007年的美国次贷危机在2008年发展成一场全球金融海啸，惊涛骇浪之下，原本火热的中国房地产市场突然遭遇滑铁卢，2007年深圳二手房均价由12358元下跌到2008年的10091元，跌幅高达22.46%——信心原来比金子更加珍贵。
严格来说，2003年以来的房地产上涨只在2008年出现过数月下滑，原因是外部冲击。
当年，四万亿的救市计划出台，货币、金融政策转为宽松，仅仅数月，房地产市场就换了人间。
2009年房价和经济见底回升，土地市场再次火爆，政府关注到了房价过快上涨的局面，即便对开发商征收土地增值税仍未抑制行情的火热。
巨大的价格上涨空间必定带来巨额的利润，虽然房价的涨幅最多十几个百分点，但房地产市场自带杠杆，利润会成倍放大。
钱不是谁都可以赚的，最起码在房地产这样一个重资本的行业，行业集中度一定会提高，小炒房客、小开发商一定会被挤出市场。
巨大的利润吸引了众多房地产开发企业介入，一些央企、国企开始凭借自身融资优势，在土地拍卖市场一掷千金。
2010年，中国兵器集团、中国烟草总公司这样的央企巨头在北京频频拿地。
土地拍卖市场和商品房市场是自由竞争的，谁的资金优势更大，谁就是胜出者。
高高在上的央企放下身段在房地产市场与成千上万家房企拼杀，最终杀出一条血路，迅速建筑出了自己的“护城河”
，而这样做的结果是，土地拍卖市场频频涌现多个“地王”
。
结局显而易见，整个市场的集中化程度更高了。
面粉涨价了，面包必然涨价。
土地一级市场的火热，促使房价在2010年进一步上涨，如此又会吸引更多资金进入房地产行业。
如此循环。
从城市规划、城中村及棚户区改造，到拆迁开发以及商品房的销售，行业的门槛越来越高，一些房地产企业只能将业务下沉到三四线城市，避免在一线城市与这些巨头竞争。
小开发商的日子越来越不好过，有的苟延残喘维持生计，有的只能被迫退出市场。
2010年出台更加严格的宏观调控措施，简单一句话总结就是各种“限”
：限制二套房贷首付不低于40%，贷款利率严格按照风险定价；随后要求二套房款首付比例提高到了不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；首套面积超90平米，首付款不得低于30%。
即使如此，房价依然像一匹脱缰的野马，资金迅速聚集到房地产行业，哪怕是五线小县城，塔吊林立，鳞次栉比。
2011年出台的“国八条”
更加严厉，但犹如扬汤止沸，市场依然持续火爆到了下一年。
根据国家统计局当年发布的数据，2012年全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%，房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米，比上年增长13.2%。
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