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当下已然是当下，未来却未必是预测的未来，不考虑当下，盲目去预测什么政策，是很不明智的选择。
那么，我们就以北京为例，看一看当下。
2017年中国出台空前严厉的调控政策，限购限贷又限价。
根据wind给出的数据，当年北京商品住宅成交量47022套，成交总面积546.24万平方米，二手房成交133175套，成交总面积1204万平方米，对应住宅均价5.81万平方米【数据来源：wind《2017年北京房地产专题报告》。
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从真实的交易数据中可以看出，二手房是北京市场成交主力（后文将以二手房为例，深入剖析北京市场房地产交易）。
317新政之后，2017—2018年北京市场略有下降，谈不上火爆，但最重要的是接近6万的均价没有大幅下跌，这才是最重要的现实。
除去市场交易数据，更重要的还有存量数据，对整个市场来说，存量数据远比流量数据重要【数据来源：中金公司，《京沪住房有多紧缺》。
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2017年年末，北京共有666万套住房，总面积4.9亿平方米，其中城区住房608万套，4.5亿平方米。
666万套住房，有多少空置？
截至2017年底，有金融机构统计北京的空置率仅为6.4%，远远低于全国10%—15%的平均水平，上海3.7%空置率甚至和香港接近。
就算666万套房子都没有空置，北京的房子够住了吗？
2017年北京常住人口2170.7万，如果按照一家三口人计算（实际北京很多家庭户均不足3人），需要723.56套房。
二者相减，有57.66万个家庭属于刚需一族。
另一组数据也可以得到同样的结论，北京户均住房是0.94套，当然，这个数据并不必然意味着一个家庭没有自己的住房，有的家庭子女和父母、祖父母共住一套房子，也有的家庭租房居住。
如今已不是四世同堂的时代，无论老人、年轻人，人们还是在追求独立的居住空间。
况且，与家人合住不意味着北京套均住房面积很大，北京可不是一个宽宅大院的地方，存量房套均面积只有73.8平方米，而全国平均数据为95.2平方米。
更有意思的是，北京有一套住房并不意味着一套现代化的住房，人们可能难以想象，北京很多房子是没有独立卫生间、独立厨房的。
根据2015年全国的抽样调查数据，北京的房子整体房龄较大，有18%是在1990年以前建的（全国的平均数是15%），还有11%的房子没有厨房、12%的房子没有独立卫生间。
这没什么奇怪的，大杂院原本是一个院子一个厕所，大多在西南角，后来陆陆续续被拆掉，在街边改建了公厕，这样的大杂院二三十平方米就是一套房子、住一家人，没有独立的厕所和厨房。
综上，关于北京房地产市场供需结构，中金公司研究报告给出了最后结论，按国际水平计算，2017年北京的住房总需求有14.54%的缺口【以上数据分析均以市区的常住人口为依据，不考虑流动人口。
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也就是说，北京房地产市场供给与需求之间的差额是14.54个百分点，在当前的供需结构之下，房价涨跌还要看另一个变量——政策调控力度。
北京二环有西单上国阙、三环有棕榈泉、四环有万柳书院，泉水叮咚、曲径通幽，没有车海与人流，却有霓虹闪烁，有着CBD的繁华；北京还有几十万人的大社区天通苑、回龙观，是一个地铁上小偷都无法施展拳脚的地方，融入其中，不必理会自己被挟裹至何方。
每次想到这些房子，就知道北京房子的需求，如此，我们就知道北京有多少住房刚需，就知道买房的去处——全球买房哪里去，中国北上广深。
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